Законодательство:

Смотрите также:

Разъяснения по основным проблемам малого и среднего предпринимательства при выкупе арендуемых помещений в рамках 159-ФЗ

1. Уплата НДС вдобавок к рыночной стоимости либо единовременная уплата НДС при имеющейся рассрочке платежа по выкупу имущества на несколько лет.

Практикуется в муниципалитетах почти всех регионов, участвующих в льготной приватизации.

 2. Все арендуемые МСП помещения включены в Перечни (например, Москва и некоторые муниципалитеты Московской области, г. Обнинск Калужской области и др.).

Проблема актуальна для Москвы и ряда других регионов. В целом подвергается сомнению соответствие некоторых Перечней 209-му закону: по некоторым проверенным данным, по адресам Перечней располагаются сторонние организации, не относящиеся к поддержке МСП (например, банки, мировые судьи, ДЕЗы, крупные заводы, инженерные или коммунальные службы).

3. По закону срок аренды по закону №159-ФЗ должен составлять 2 года до дня вступления закона в силу. Однако предприниматели, у которых срок аренды на 5 августа 2008 г. был меньше 2-х лет, но больше на сегодняшний день, не могут воспользоваться правом выкупа. А в 2013 году и тем более эта норма это будет выглядеть нелепо.

4. В массовом порядке в разы завышается рыночная оценка имущества. В некоторых регионах распространена проблема «зависимой» независимой оценки.

По данным Портала, осенью 2009 года 15% опрошенных МСП указали, что оценщик является недобросовестным, также компании назвали таких оценщиков.

Практика показывает, что оценка одного и того же объекта, сделанная независимым оценщиком, нанятым государством, и оценщиком, нанятым арендатором, зачастую отличается в 5-10 раз.

В результате рыночная стоимость имущества является «нерыночной». В силу ограничения срока подписание договора (30 дней) арендаторы не рискуют оспорить оценку и подписываются под, зачастую, кабальными условиями договора или отказываются от выкупа навсегда.

5. 159-ФЗ не распространяется на федеральное имущество, помещения ГУПов (МУПов), военные объекты.

Например, в Башкирии, ЯНАО, Красноярском крае, Тверской, Брянской, Ивановской, Челябинской, Свердловской, Тульской, Ульяновской областях и др. регионах.

Также в законе 159-ФЗ нет ясности в вопросе выкупа по заявлению арендатора помещений ГУПов и МУПов.

6. ФРС (Росреестр) отказывает в регистрации договоров купли-продажи по причине отсутствия госрегистрации договоров аренды муниципального имущества.

7. Критичны для малого бизнеса ограничения на региональном уровне размеров выкупаемой арендуемой площади и срока рассрочки. К примеру, Алтай (250 кв.м), Чукотский АО (100). Вместе с тем, Нижегородская область установила размер выкупаемой площади равной арендуемой или Ульяновская область – 5000 кв.м. Пензенская область 0,5 лет, Москва 1 год, Татарстан 1 год. А Вологодская и Воронежская области 7 лет.

Ограничения размеров выкупаемой площади и срока рассрочки в регионах носят часто субъективный характер и, как правило, ничем не обоснованы.

8. Серьезная проблема - неравномерная рассрочка цены имущества и первоначального взноса: в отдельных муниципалитетах платежи распределяются не равными частями (например, в первый год 50% от стоимости имущества, или первоначальный взнос 30% от стоимости имущества). Департамент имущества г. Перми определило порядок оплаты: 1 г. – 10%; 2 г. – 10%; 3 г. – 80%. В Иванове первоначальный взнос -15%, в некоторых городах Ивановской области – 50%, Орехово-Зуево - 25%, Красноярск - 20%, Ростов-на-Дону – 20%, Кемерово – 15%.

Закон о принципах МСУ позволяет это делать.

Также муниципалитеты применяют наиболее приемлемы для себя варианты начисления процентов по рассрочке. Например, оннуитетные (равные) ежемесячные платежи без учета того, что платежи равномерно распределены на весь срок и долг постоянно уменьшается, соответственно, процент должен начисляться на остаток долга. Фактически сумма процентов, подлежащих выплате, при этом удваивается.

 Например, в г. Благовещенске,  г. Петрозаводске при рассрочке 5 лет 1/3 ставки рефинансирования умножается на 5 и добавляется к стоимости помещения.

9.  30-дневный срок принятия решения, в течение которого арендатор должен официально решить, покупает он помещение и подписывает ли договор купли-продажи либо отказывается от права, недостаточный. Если он по любой причине (в том числе несогласия с условиями договора, направления протокола разногласий и т.д.) не укладывается в 30 дней, он утрачивает преимущественное право.

Практика применения закона показала, что за этот срок не получается принять взвешенное решение, поскольку у подавляющего большинства арендаторов нет юридического образования и собственной юридической службы. таким образом, многие предприниматели ввиду отсутствия правовой грамотности подписывают договор купли-продажи на кабальных условиях.

10. Отсутствие персональной ответственности представителей государственной власти за нарушения 159-ФЗ (и законодательства в целом).