Гид предпринимателя:

Если Вы покупаете помещение?

Основы законодательства о приватизации государственного и муниципального имущества и покупка помещения у собственника

Предельные размеры выкупаемой арендуемой площади и срока рассрочки устанавливаются на региональном уровне.

Право преимущественного выкупа в особом порядке субъектами МСП арендуемых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, действует временно - до 1 июля 2013 г.

Рекомендуем: ознакомиться с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". (разъясняется, как судам следует толковать некоторые актуальные вопросы применения положений Закона № 159-ФЗ).

Справочно: см. также Постановление Конституционного Суда РФ от 20.12.2010 N 22-П «По делу о проверке конституционности части 8 статьи 4 и частей 2, 3 и 4 статьи 9 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в связи с жалобой администрации города Благовещенска»

Обратите внимание:

Исходя из существующей практики, при применении положений Закона № 159-ФЗ предприниматели, в том числе, сталкиваются со следующими основными вопросами (проблемами).

1.    Требование уплаты НДС «сверху» рыночной стоимости.

С 1 апреля 2011 года покупатели имущества в рамках закона №159-ФЗ не платят НДС (Федеральный закон от 28.12.2010 № 395-ФЗ). Однако, данная норма распространяется только на имущество, право собственности на которое перешло к субъектам МСП после 1 апреля 2011 года.

Операции по реализации указанного имущества, право собственности на которое перешло субъектам малого и среднего предпринимательства до 1 апреля 2011 года, подлежат налогообложению НДС в ранее действовавшем порядке, установленном абзацем вторым пункта 3 статьи 161 НК РФ, в соответствии с которым исчислять и уплачивать в бюджет налог должны налоговые агенты - покупатели имущества, независимо от даты оплаты имущества (например, Письмо Минфина России от 29 августа 2011 г. № 03-07-14/88; Письмо ФНС России от 23 июня 2011 г. N АС-3-3/2148@).

Судебная практика по вопросу: например, см. Постановление Двенадцатого Арбитражного Апелляционного Суда от 24 ноября 2009 года по делу № А12-12625/2009; Постановление Двенадцатого Арбитражного Апелляционного Суда от 20 ноября 2009 г. по делу № А12-13019/2009.

2.    Все арендуемые субъектами МСП помещения включены в целевые имущественные Перечни (включенное имущество не подлежит отчуждению).

Формирование в муниципалитетах перечней не подлежащего отчуждению государственного и муниципального имущества, предназначенного для предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам МСП является мерой реализации имущественной поддержки - часть 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Вместе с тем, согласно абзацу 2 пункта 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 ноября 2009 г. № 134 «О некоторых вопросах применения закона № 159-ФЗ» суд может признать наличие у арендатора права на приобретение, если после опубликования закона № 159-ФЗ субъект РФ или орган местного самоуправления совершили действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами МСП права на приобретение.

Советуем ознакомиться с положительной судебной практикой по данному вопросу (в том числе, Решением Арбитражного суда Иркутской области от 30 декабря 2009 г. по делу № А19-9895/09-47-16; Постановлением ФАС Поволжского округа от 30 ноября 2009 г. по делу № А12-11799/2009)

Также обратите внимание - Президиум ВАС РФ в своем Постановлении от 14.06.2011 N 337/11 по делу N А41-33084/09 указал, на то, что отсутствие выкупаемого имущества в плане (программе) приватизации муниципального имущества не является основанием для отказа в реализации субъекту малого и среднего предпринимательства его преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, если заявление о выкупе было направлено предпринимателем после 1 января 2009 г.

3.    Соблюдение срока аренды и других условий в целях получения права выкупа в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ.

Срок аренды по закону №159-ФЗ должен составлять 2 года до дня вступления закона в силу (5 августа 2008 г.). Т.е. предприниматели, у которых срок аренды на 5 августа 2008 г. составлял меньше 2-х лет, но больше на сегодняшний день, не могут воспользоваться правом выкупа.

Например, см. Письмо Минэкономразвития России от 10 августа 2011 г. № Д05-2297.

4.    Завышение рыночной оценки имущества. Практика показывает, что оценка одного и того же объекта, проведенная оценщиком, нанятым арендатором, зачастую отличается в разы.

Советуем ознакомиться с положительными прецедентами разрешения подобных споров арбитражными судами (например, Постановление ФАС Уральского Округа № Ф09-2645/10-С6 от 21 апреля 2010 г. по делу № А60-17023/2009-С4; Постановление ФАС Поволжского Округа от 16 апреля 2010 года по делу № № А12-18116/2009 и др.).

5.    Существует практика отказа территориальных органов Россреестра в регистрации заключенных договоров купли-продажи по причине несоблюдения условия государственной регистрации договоров аренды выкупаемого муниципального имущества.

Обратите внимание! Президиум ВАС РФ от 25.07.2011 N 1018/11 в своем Постановлении по делу N А43-3374/2010-10-67 указал, что условия возникновения у субъектов малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленные статьей 3 Закона N 159-ФЗ, не относятся ни к форме, ни к содержанию договора купли-продажи, представленного в управление Россреестра в качестве основания для регистрации перехода права собственности на спорное помещение, поэтому регистратор не вправе подвергать проверке наличие или отсутствие этих условий. Статьей 4 Закона № 159-ФЗ данный вопрос отнесен к компетенции органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, уполномоченных на осуществление функций по приватизации имущества соответствующего уровня собственности. Таким образом, у регистратора не имеется законных оснований для отказа в государственной регистрации перехода права.

6.    Предприниматель может не иметь возможности выкупить все помещение, учитывая установленные в регионе предельные размеры выкупаемой арендуемой площади и срок рассрочки.

Но, обратите внимание: Закон № 159-ФЗ не содержит положений, запрещающих субъектам малого или среднего предпринимательства реализовывать принадлежащее им право на приобретение в отношении нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества. При этом площадь каждого из выкупаемых субъектом малого или среднего предпринимательства объектов недвижимости не должна превышать предельных значений площади арендуемого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, установленных законами субъектов Российской Федерации или, в случае, если субъектами Российской Федерации данные значения не установлены, постановлением Правительства Российской Федерации (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134).

7.    30-дневный срок принятия решения, в течение которого арендатор должен официально решить, покупает он помещение и подписывает ли договор купли-продажи либо отказывается от права. Если он по любой причине, в том числе несогласия с условиями договора, не укладывается в 30 дней, он утрачивает преимущественное право. Закон № 159-ФЗ не содержит положений, предусматривающих возможность приостановления установленного тридцатидневного срока.

Может пригодиться! Есть положительная судебная практика, когда предприниматель, не согласный с условиями договора (например, по причине завышенной рыночной оценки стоимости имущества), предпринял активные действия (направил протокол разногласий, результаты независимой оценки стоимости имущества, ходатайство о приостановлении срока рассмотрения его заявления о выкупе и заключение договора купли-продажи,  обращение в рамках 30-ти дневного срока заключения договора купли-продажи с иском в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отчета об оценке стоимости имущества и т.п.). Суды подтвердили, что в случаях, когда предприниматель не уклонялся от заключения договора и предпринимал активные действия, факт неподписания предпринимателем договора купли-продажи по истечении 30 дней со дня получения проекта договора не свидетельствует об утрате им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Например, см. Постановление ФАС Уральского округа от 08.07.2011 N Ф09-3671/11 по делу N А34-5430/2010; Постановление ФАС Поволжского Округа от 2 марта 2011 г. по делу N А06-1855/2010; Постановление ФАС  Западно-Сибирского Округа от 12 ноября 2010 г. по делу N А03-4525/2010.

Справочно: Минэкономразвития России подготовлен законопроект о внесении изменений в Закон № 159-ФЗ в части возможности продажи арендатору всей арендуемой площади либо ее самостоятельной части, установления рассрочки оплаты стоимости помещения не менее 3 лет, добровольности выхода из имущественных Перечней, если субъект МСП пользовался арендуемым имуществом в течение двух лет до дня вступления закона в силу, приостановления 30-дневного срока принятия решения до урегулирования разногласий и др.


- покупка помещения у собственника

По сути приобретение недвижимости ничем не отличается от покупки товаров.  Однако, Гражданским кодексом РФ (часть 2 § 7. Продажа недвижимости) предусматривается ряд особенностей, на которые необходимо обратить внимание.

Договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме и подписывается обеими сторонами. При этом несоблюдение письменной формы влечёт его недействительность.

Также стоит обратить внимание на то, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На практике это означает, что при заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. Договор купли-продажи недвижимого имущества признается заключенным в момент его подписания сторонами, а право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода этого права. До момента возникновения у покупателя права собственности на недвижимость, он не вправе ей распоряжаться (продавать, сдавать в аренду и пр.).

При продаже здания, сооружения или иного объекта недвижимого имущества недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимого имущества, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Гражданский кодекс также устанавливает существенные условия договора купли – продажи недвижимого имущества. К ним относятся:

  • данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества

 

  • цена продаваемого имущества

 

При отсутствии таких данных договор считается незаключённым.

Передача недвижимости осуществляются по специальному подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

С более подробной информацией о порядке регистрации прав на недвижимое имущество можно ознакомиться на Справочно-информационном портале "ГОСУДАРСТВЕННЫЕ УСЛУГИ".